Vendre un logement loué à Bordeaux : occupé ou libre, congé pour vente et droit du locataire

Repères généraux de préparation. Les règles et leur application à votre dossier doivent être confirmées par les professionnels concernés avant toute décision.

Les références du territoire actualisées

Ces repères portent sur l’échantillon résidentiel retenu dans DVF. Les mutations mixtes et les logements multiples sont écartés ; une médiane n’est pas le prix d’un bien particulier.

Calculs sur l’instantané du 2026-10-18. Les quartiles sont interpolés ; les prix des différentes communes, périodes et typologies ne sont pas interchangeables.

Deux ventes différentes

Vendre un logement loué, c’est choisir entre deux marchés.

Vendu occupé, le logement s’adresse à un acheteur qui ne veut pas l’habiter tout de suite : un investisseur, qui achète un loyer autant qu’un bien. Il raisonne en rendement et regarde le bail, le montant du loyer, la régularité des paiements et l’étiquette énergie.

Vendu libre, il s’adresse à tous les acheteurs, y compris ceux qui cherchent leur résidence principale. Le public est plus large, mais vous devez d’abord récupérer le logement, ce qui ne se fait qu’à l’échéance du bail et selon une procédure précise.

Vendre occupé : le bail continue

Vous pouvez vendre un logement loué à tout moment, sans attendre la fin du bail et sans l’accord du locataire. La vente ne met pas fin au bail : l’acheteur devient le nouveau bailleur, aux mêmes conditions, jusqu’au terme prévu.

Concrètement :

• Le locataire n’a pas de priorité d’achat du seul fait de la vente, sauf cas particuliers comme la première vente d’un lot après la division d’un immeuble. Rien ne vous empêche de lui proposer le bien en premier : c’est souvent l’acheteur le plus simple.
• Le dépôt de garantie suit le bail. Sa restitution incombera au nouveau bailleur : le notaire règle ce point dans l’acte.
• Les loyers sont répartis entre vous et l’acheteur à la date de la vente.
• Les visites supposent la coopération de l’occupant. Prévenez-le tôt, convenez de créneaux et respectez-les. Un locataire informé et respecté facilite la vente, un locataire mis devant le fait accompli peut la compliquer.

Préparez pour l’acheteur le bail et ses avenants, l’état des lieux d’entrée, les trois dernières quittances, le montant des charges récupérables et les diagnostics. Informez-le aussi des règles qui limiteront sa propre faculté de donner congé après l’achat.

Vendre libre : le congé pour vente

Pour vendre libre, vous devez donner congé au locataire pour l’échéance du bail. Il n’est pas possible de mettre fin au bail en cours de route au motif que vous vendez.

Pour une location vide servant de résidence principale :

• Le délai : le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail. C’est la date de réception qui compte, pas la date d’envoi.
• La forme : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. L’acte de commissaire de justice écarte le risque d’un courrier non retiré.
• Le contenu : le motif du congé, le prix et les conditions de la vente, la reproduction des dispositions légales sur le droit de préemption, et une notice d’information sur les droits du locataire.

Pour un meublé loué en résidence principale, le préavis est de trois mois avant l’échéance.

Un congé irrégulier ou tardif est nul : le bail est alors reconduit pour une nouvelle période, de trois ans dans le cas le plus courant d’une location vide. Si la vente compte pour vous, faites rédiger et signifier le congé par un professionnel.

Le droit de préemption du locataire

Dans une location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Il est prioritaire pour acheter, au prix et aux conditions que vous avez indiqués.

• L’offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Pendant ce temps, vous ne pouvez pas vendre à quelqu’un d’autre.
• S’il accepte, il dispose de deux mois pour signer l’acte, portés à quatre mois s’il recourt à un prêt.
• S’il ne répond pas ou refuse, il doit quitter les lieux à la fin du bail et vous êtes libre de vendre à un tiers.
• Si vous vendez ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageux que ceux proposés au locataire, celui-ci doit en être informé et dispose d’un nouveau délai d’un mois pour se substituer à l’acheteur.

Ce dernier point a une conséquence directe sur le prix inscrit dans le congé. S’il est trop élevé, vous devrez le baisser pour vendre, et rouvrir alors le droit du locataire. Fixez-le donc avec le même soin qu’un prix d’annonce : à partir de la médiane des appartements de votre quartier, de sa fourchette et de l’estimation en ligne.

La location meublée n’ouvre pas ce droit de préemption au locataire.

Les situations qui limitent le congé

Avant de bâtir votre calendrier, vérifiez trois points.

• Le locataire âgé aux ressources modestes. Lorsque le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures à un plafond, vous ne pouvez lui donner congé qu’en lui proposant un relogement correspondant à ses besoins, à proximité. Cette protection ne joue pas si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond.
• L’achat récent d’un logement occupé. Si vous avez vous-même acheté le logement avec son locataire, votre faculté de donner congé pour vendre peut être reportée.
• La date réelle d’échéance. Elle se calcule à partir de la date d’effet du bail initial et de ses reconductions, pas de la date de signature. Une erreur d’un jour suffit à rendre le congé tardif.

Pensez aussi à la fiscalité : un logement loué n’est pas votre résidence principale, et la plus-value réalisée est en principe imposable, avec des abattements qui croissent avec la durée de détention. Interrogez votre notaire avant de fixer votre prix net.

Bâtir le calendrier

La vente libre se prépare longtemps à l’avance. En partant de la date d’échéance du bail d’une location vide :

• Sept à huit mois avant : vérifiez la date d’échéance, faites estimer le bien, fixez le prix.
• Six mois avant au plus tard : le congé doit avoir été reçu. Prenez de la marge.
• Pendant deux mois : le locataire peut accepter l’offre.
• À l’échéance : état des lieux de sortie, puis mise en vente du logement libre, ou signature si un acheteur a été trouvé entre-temps avec l’accord du locataire pour les visites.

Maison Blanche, agence partenaire du site à Bordeaux, peut réaliser une estimation sur place, en présence du locataire si celui-ci l’accepte.

Questions fréquentes